マンション管理士試験、管理業務主任者試験に頻発して出題される内容をピックアック！
ハイライト
・区分所有権の効力は、建物の部分（専有部分）に及ぶにすぎない。（区分所有法２条１項、３項）
・庭・通路・駐車場・附属施設の敷地など建物及び建物が所在する土地と一体して管理又は使用する土地は、規約により建物の敷地とすることができる。（区分所有法5条1項）
・敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者（敷地の所有者など）は、その区分所有者に対し区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。（区分所有法10条）
・管理者は、区分所有者と同様に区分所有者の共有に属する部分、建物の敷地及び附属施設のの保存行為を単独で行うことができる（区分所有法26条1項）
・管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために原告又は被告となることができる。（区分所有法26条４項）
・最初に建物の専有部分の全部を所有する者（マンション分譲業者等）が、公正証書により、規約を設定することができる事項は、次の４つの事項に限られる。（区分所有法32条）
①規約共用部分
②専有部分と敷地利用権の分離処分を可能にする定め
③敷地利用権の共有持分の割合
④規約敷地
・管理組合の債務については、区分所有者は無条件に責任を負わなければならない。（区分所有法29条１項）
共用部分
・共用部分とは（区分所有法2条4項）
①専有部分以外の建物の部分
②専有部分に属しない建物の附属物
③規約により共用部分とされた附属の建物
試験注意点 ※敷地が共用部分になることはない！
・バルコニーやベランダは、マンションの主要構造部分であり、緊急時の避難路として使用されるため、法定共用部分である。（区分所有法４条１項）
・各共有者は、共用部分をその用方に従って使用できる。（区分所有法13条）
・区分所有者は、区分所有法に定める場合を除いて、その有する専有部分と分離して共用持分だけを処分することはできない。（区分所有法15条２項）
※区分所有法に定める場合というのは……①管理所有 ②共用部分の持分割合変更
※規約に定めがある場合に専有部分と分離処分できるのは、敷地利用権である。
・共用部分以外の附属施設が共有の場合、各共有者の持分は相等しい。
※区分所有法に持分割合の規定がなく、民法250条が適用される。
管理について
・共用部分の保存行為により、専有部分の使用に特別の影響を受ける区分所有者がいる場合でも、その区分所有者の承諾を得る必要はない。
・共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。（区分所有法18条4項）
※よって集会の普通決議が必要だが、標準管理規約では総会の決議を受ける必要がないことに注意！
・規約に別段の定めがない限り、集会の決議により、管理者を選任する。（区分所有法25条1項）
・管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分（法定共用部分・規約共用部分）を所有することができる。（区分所有法11条２項但書（管理所有）、区分所有法27条１項）
・行為の停止等の請求は、裁判外で訴えによらずに請求することができる。（区分所有法57条１項）
議事
・共用部分の重大変更は、集会の特別決議事項であり、原則として区分所有者及び議決権の各４分の３以上の賛成で行うが、規約により、区分所有者の定数を過半数まで減ずることはできる。（区分所有法17条１項但書）
※議決権は変えられない！
・集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。（区分所有法39条１項）
※例えば、「議決権の過半数で決する」、又は「出席した区分所有者及び議決権の過半数で決する」などの定めをすることができる。
・区分所有者は、規約又は集会の決議により、集会の議事について書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法によって議決権を行使することができる。（区分所有法39条３項）
義務違反者に対する措置
・義務違反行為を行う区分所有者に対し、他の区分所有者の全員が訴訟により当該義務違反行為の停止を請求する場合、区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議によらなければならない。（区分所有法57条1項・2項）
管理組合法人について
・管理組合は、主たる事務所の所在地で登記することにより管理組合法人となる。（区分所有法47条1項）
・管理組合法人に関する登記事項は、目的・業務・名称・事務所所在地・代表権を有する者の氏名・住所・資格、共同代表の定めがあるときはその定めである。（区分所有法47条3項）
・理事が数人ある場合、規約に別段の定めがないときは、管理組合の法人の事務は、理事の過半数で決する。（区分所有法49条2項）
※単独ではできないことに注意！
・管理組合法人とその理事との利益が相反する事項については、原則として監事が管理組合法人を代表する。（区分所有法51条）
・管理組合法人の債務について区分所有者が責任を負うのは、管理組合法人の財産をもって第三者に対する債務を完済できない場合や、第三者の管理組合法人の財産に対する強制執行がその効を奏しなかった場合に限られる。（区分所有法53条１項・２項）
※管理組合の場合は、区分所有者は債務について無条件に責任を負う（区分所有法29条1項）
・管理組合法人の解散事由3つ（区分所有法55条1項）
①建物の全部滅失 ②建物に占有部分がなくなったこと ③集会による特別決議での決定
※破産手続き開始の決定等は事由にならない。
・管理組合法人が解散した場合、その財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、共用部分の持ち分の割合と同一の割合で各区分所有者に帰属する。（区分所有法56条）
・建替え決議を会議の目的とする集会を招集するときは、規約に別段の定めがない限り、当該集会の会日より少なくとも２ヵ月前に招集の通知を発しなけれならない。（区分所有法62条４項）
団地
・理事長は、通常総会を、毎年1回新会計年度開始以降2ヶ月以内に招集しなければならない。（団地型規約44条３項）※標準管理規約42条3項も同じ
・棟のエレベーターを新たに新設、階段部分を改造等、棟の共用部分を変更する場合には、団地総会の決議が必要。（団地型規約50条10号、29条１項３号）
・一団地内の附属施設たる建物は、団地規約により初めて団地共用部分にできる。（区分所有法67条1項）
・一団地内の数棟の建物の全部を所有する者は、公正証書により、その団地内の附属施設たる建物及び専有部分を団地共用部分と定める団地規約を定めることができる。（区分所有法67条２項）
・マンション建て替えの承認決議が成立する為には、
①特定建物の（建て替え対象建物）の管理組合の建て替え決議、又は区分所有者全員の同意
②団地管理組合の集会における団地建物所有者の議決権の4分の3以上の多数が必要。
（区分所有法69条1項）
・一括建替え決議に必要な要件（区分所有法70条1項）
①団地内建物の全部が専有部分のある建物であること（※建替え承認決議の場合は、一部が専有部分のある建物であればよい）
②団地内建物の敷地が団地内建物の区分所有者の共有に属すること
③団地規約により団地内の建物が管理の対象とされていること
・一括建替え決議が成立するためには、団地管理組合の集会において、当該団地内建物の区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数が賛成し、かつ、当該集会において、当該各団地建物ごとに、それぞれの区分所有者の３分の２以上であって議決権（専有部分の床面積の割合）の合計の３分の２以上の議決権を有する者が賛成することを要する。
・一括建替え決議を行う場合の議決権割合は、団地管理組合の規約に議決権割合に関する別段の定めがある場合でも、当該団地内の建物の敷地の持分の割合による。（区分所有法70条２項、69条２項）
・建物の一部が滅失した場合の滅失した棟の共用部分の復旧については、棟総会の決議を経なければならない。（団地型規約72条３号）
・建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査の実施及びその経費に充当する場合の各棟修繕積立金の取崩しについては、棟総会の決議を経なければならない。（団地型規約72条６号）
建替え
・建替え決議があったときは、集会を招集した者は、遅滞なく建替え決議に賛成しなかった区分所有者（その承継人も含む）に対し、建替え決議の内容により建替えに参加するか否かを回答すべき旨を書面で催告しなければならない。（区分所有法63条1項）
・建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容より建替えに参加する旨を回答した各区分所有者（これらの者の承継人を含む）又は買受指定者は、催告期間満了の日から2ヶ月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者（その承継人を含む）に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売渡請求ができる。（区分所有法63条5項前段）
罰則に関して
・会計帳簿の閲覧請求に対して、正当な理由がないのに、それを拒んでも、過料に処せられることはない。（区分所有法71条参照）
コメント